原标题：北京“休整”vs.上海“韧性”，头部季度京、沪商业地产市场趋势简述

　　疫情与经济下行压力下，北京一季度商用市场表现低于预期，大宗交易、零售以及商务园区均进入休整期。“停摆”中的上海，商业市场展现出了优秀创新力之下的强大韧性，且此前仓储物流业、TMT行业拉动的商务园区都显示了较强增长。

　　在国内疫情多点散发、经济下行压力下，头部季度国内商业地产市场方面，北京经济运行保住了“稳”，但明显增力不足，市场表现与预期稍有差距；而上海在“停摆”前，大宗交易依然保持活跃。

　　并且，北京商务园区受互联网头部企业收缩影响而冲击严重，上海TMT行业在人工智能、半导体芯片方面的高集中度则带来了细分领域的逆势扩张。

　　我们整理了近日世邦魏理仕、仲量联行、头部太平戴维斯、戴德梁行等机构发布的2022年头部季度北京/上海房地产市场相关报告，梳理出一些主要特点及趋势，供大家参考。

　　由于市场的诸多不确定性与投资机构的观望情绪蔓延，外资交易暂时停滞。但随着开发商继续抛售资产自救，将有更多优质资产入市，预期将有力推动外资及投资型买家在后三季度的入局。

　　金融行业接棒TMT，成为写字楼市场主力需求，丽泽商务区的强劲增长拉动整体市场吸纳量与租金双线

　　零售市场暂未恢复到疫情前水平，市场加速进入城市更新的调整期，核心老旧商圈开始自主升级，新增供应集中于外围，商业格局继续分化。

　　商务园区成为互联网头部企业收缩的被殃及池鱼，吸纳量迎来大幅下跌，但由于TMT行业地位犹存，因此租金表现出强大韧性。

　　仓储物流行业持续上升，吸纳量、租金均表现良好，第三方物流需求外溢，廊坊、天津受惠。

　　，占比达58%，某自用买家购置丰台金茂广场一栋写字楼。核心区域的更新改造方兴未艾，翰同资本收购奥体区域一座小型零售单体，后期将改造为办公。在投资物业类型上，

　　。与此同时，受REITs市场良好表现的推动，投资者继续加码生命科学地产、冷链物流等新经济、新基建类资产，也在长租公寓领域积极寻求突破。

　　总体而言，自2021年“三道红线”等强监管政策后，房地产企业面临庞大的资金需求和降低债务规模的压力，纷纷开始加速变现自持资产，这也是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径。

　　可以预见，在2022年投资市场上可供出售项目将会继续增加，项目议价空间也相对较大。但潜在买家会保持高度谨慎的态度并仔细甄别可售资产的真实价值，充分利用融资工具拓展收并购业务，抓住市场机遇进行抄底。

　　，分别位于燕莎区域以及首见优质写字楼入市的新兴商务区金盏。受春节、冬奥会等因素的影响，加之头部季度本就作为租赁市场的传统淡季，部分业主由于空置去化压力选择降价提高市场关注度，但这并未影响整体租金回暖趋势。

　　，季内新入市项目去化速度较慢，而现有项目空置率涨跌互现，其中下降的数量占36%，上升的数量占32%，市场竞争仍然激烈。较去年同期，

　　，其强劲的市场表现拉动租金涨幅领跑全市，环比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米177.7元。除此之外，通州运河商务区随着写字楼项目的不断入市、北京行政办公区的启用以及五大国有银行总部和部分央企二级总部的设立，租金水平涨幅位列全市第二，环比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米154.2元。

　　，其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着租户对共享办公的使用和业主接受度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过专业服务业位列第三。

　　此外，消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积的新租需求渐成主流，季内1,000-5,000平方米的新租交易面积占比达51%，较去年全年的42%有明显提升。

　　，其中新兴商圈占比高达74.3%，且城市更新项目占比为25.4%。而核心商务区则暂无新增供应，选址机会将聚焦存量市场。此外，2022年北京市政府工作报告着重强调了高精尖产业的重要性，包括新一代信息技术、医药健康、新能源等。未来，这些行业的蓬勃发展将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

　　，核心商圈运营成熟的项目租金稳健，业主通过引进更优质零售品牌实现业态和品牌结构升级，租金小幅上调，推动全市购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.9元。但由于零售业态扩张需求仍显偏弱，购物中心业主品牌甄选和租金策略均保持谨慎，整体尤其是

　　。项目从原来的传统百货转型成为潮奢品牌买手店制百货，通过引入国际一线潮奢、设计师品牌以及打造沉浸式消费场景，为商圈注入活力。

　　，这都将助力王府井商圈消费结构的转型升级。本季度，北京迎来2022年冬奥会，推动冰雪消费持续升温，

　　。SOLOX·SNOW51北京首店在国贸商城开业，而继上季度与阿迪达斯、“滑呗”携手在APM打造了沉浸式滑雪体验快闪店后，SNOW51也已入驻北京APM。奢侈品牌继续扩张，部分销量好的奢侈品牌积极进行店铺翻新、扩张或位置调整。个别核心商圈项目继续引入奢侈品牌和高端餐饮，进一步完善项目高端定位。

　　。以seesaw、MANNER、乐乐茶为首的连锁咖啡茶饮品牌在区域型购物中心活跃布局，带动购物中心人流以及消费活力。

　　首店方面，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S开业全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐厅“甬府”旗下品牌甬府尊鲜北京首店入驻国贸商城等；费大厨辣椒炒肉、东发道茶冰室、迷你椰等餐饮首店分别进驻朝阳大悦城、西单大悦城和崇文门国瑞城；李宁旗下电竞潮流运动品牌LNG在荟聚西红门购物中心开出首店。

　　，将进一步促进首店的落地，同时也有助核心商圈存量商业的品牌结构升级调整。2022年，北京将加速推进国际消费中心城市建设，

　　，为市场带来超过100万平方米的优质零售空间。其中有五个位于丽泽、通州、亦庄和石景山等新兴商务和产业集中区内部或周边，有利于推动区域发展成熟。

　　。北京冬奥及两会的召开，致使在建仓储物业存在一定程度的停工，影响了新项目的入市进度。新租需求持续回升，其中第三方物流占总租赁成交面积的78%，消费品制造业亦有表现，成交活跃区域以首都机场及大兴京南为主。

　　。经开区和马驹桥因离市中心蕞近而成为城市配送需求首选，租金增长蕞快。值得注意的是，

　　。本季度廊坊新增供应合计25.8万平方米，而天津则在近六个季度首次无新增供应入市。

　　廊坊目前以第三方物流的分拨中心或中转仓需求为主，具有近京区位优势的廊坊经开区去化蕞为明显。

　　由于新增供应不断，叠加疫情影响车辆往来受限，整体空置率持续快速上行，租金同样本比环比下降1.8%。

　　天津本季录得新租的79%亦来自于第三方物流，主要活跃区域为西青、津南和滨海新区，同时录得电商行业大面积短租退仓，两相抵消之下，净吸纳录得1.5万平方米，空置率环比小幅下降至16.7%，平均租金环比持平。

　　，释放供地持续放宽信号，其中一半将坐落于大兴临空经济区，其余面积分别位于房山区、亦庄新城及平谷区。这将有助于多元化布局的开发商入局产业领域。

　　，有望推动更多租赁需求落地，同期廊坊和天津还将分别迎来75万和61万平方米的仓储物流设施入市，两地将在区域配送中心、制造业及本地城市配送等需求点继续发力。

　　。新项目来自东升和亦庄子市场，分别定位智能制造和生命科学专项园区，目前均未录得新租户入驻，但为区域带来了更多优质的可选空间。受互联网头部企业的收缩影响，季内整体市场活跃度有所放缓，

　　；而北清路子市场则凭借租金成本优势，空置率持续下行；上地、东升租赁活跃度保持平稳。其他区域中，经开区、电子城和大兴相对活跃。来自其他区域TMT企业的外溢需求加速经开区子市场类办公物业去化，电子城也录得来自TMT企业的小面积成交，而生物医药类企业在大兴子市场积极布局。

　　丰台科技园由于个别项目出现租户清退，净吸纳量录得负值；贸易类租户退租和仓储物流类企业升级搬迁，使得顺义子市场空置率小幅上扬。

　　泛中关村集群整体租金同样本比环比微涨0.1%，仅有北清路子市场小幅上涨，而上地、中关村软件园和东升结束去年租金高速增长，环比持平。而经开区、丰台科技园子市场依旧面临空置压力，环比小幅下调租金。

　　《北京市2022年度建设用地供应计划》亦宣布将推出120万平方米研发用地和230万平方米工业用地，将强化北京及重点区域在数字经济和高精尖产业的竞争力。

　　大宗交易方面，上海市场虽受疫情冲击，但市场亦保持了活跃度，总成交额达195亿元，在各细分板块均有亮点项目成交。尤其是物流园区板块，本季度迎来了华东迄今为止蕞大规模的成熟物流并购交易。

　　写字楼市场，金融行业需求量大幅上升，与TMT呈现齐头并进之势，疫情反复之下，预计灵活办公将迎来进一步发展。

　　零售市场，暂时进入冻结期，但头部商业运营商迅速调整线上布局，进军元宇宙，以应对疫情危机，展现出上海商业市场的强大韧性。上海商业零售的霸主地位不可撼动，预计疫情后会快速反弹，市场预期乐观。

　　上海TMT行业在人工智能、半导体芯片方面的高集中度令其实现了行业低迷下，细分领域的逆势扩张。

　　第三方物流公司的持续扩张，助推上海仓储物流板块在头部季度上海地产市场中一枝独秀，吸纳量、租金继续上涨。

　　写字楼：供需放缓，金融行业逆袭受疫情影响，上海部分项目推迟入市，由于今年国内外不确定因素较多，企业对新办公空间的选择较为谨慎，市场需求短期内放缓。

　　，分别为前滩板块“前滩信德文化中心”、徐汇滨江板块“星瀚广场”以及苏河湾板块“福新汇”，均位于新兴区。净吸纳量方面，

　　。其中，陆家嘴以较具竞争力的租金策略吸引来自包括世纪大道、四川北路、南京西路等置换需求，录得近四年来单季净吸纳量新高，除金融的升级扩租外，也不乏专业服务等其他行业布局，推动核心商务区去化再度提升，空置率降至10%以下。在部分商圈项目高出租率的带动下，平均租金比去年同期微幅上扬，

　　。行业需求方面，在上海加大金融开放力度的背景下，全市场注册制逐步推进为资本市场体制扩容，一方面已有的银行、基金类公司需求较为稳定，另一方面也吸引了国内外新银行或资管在上海新设网点或成立新公司。

　　，与TMT一起位居首位，占比均为19%。TMT细分产业回归底层技术研发，以人工智能、金融科技、企业应用软件等产业互联网表现突显，该类行业的新企业不断涌入上海促进对办公场所新设的需求。

　　此外，一些头部视频娱乐网络行业需求放大，部分IT软硬件技术行业续租及新设较为积极。而在生产制造领域以汽车为代表的行业需求面积较大，近年来大力发展智能汽车及新能源汽车要求该行业技术发展升级迭代，由此也诞生一些新品牌汽车企业。

　　同时生物医药及医疗器械类企业从商务园区升级差异化选址写字楼市场的情况持续。

　　第三方办公服务运营以精装独立办公室模式为首持续扩张步伐，聚焦可租空间相对充裕的核心及核心拓展区。以成交类型来看，搬迁扩租占市场八成以上，一千平方米以上中大面积段租赁需求于季内落地增多，成交笔数占比62%。

　　零售市场：韧性显现，预期乐观上海零售市场受疫情波及严重，线下暂时冻结，但以TX淮海与新天地为代表的头部商业体宣布进军元宇宙以适应疫情危机，快速的创新之下，上海商业市场的强大韧性显现。

　　。截至季末，全市空置率环比下降0.3百分点至三年新低6.4%，全市购物中心

　　。其中，上海中高端零售物业市场整体空置率同比下跌0.6个百分点，至9.3%。新兴商圈的租金水平被新项目具有竞争力的租金拉低所致，环比下降0.3%，至人民币639元/月/平方米。核心商圈的租金水平在持续强劲的需求，以及有限新增供应的推动下环比增 长0.4%，至人民币1,993元/月/平方米。

　　，需求占比45%，其中以咖啡茶饮和亚洲食肆品类需求特别亮眼。咖啡茶饮赛道竞争依旧火热，本季度Blue Bottle Coffee内地首店亮相上海苏州河畔，其排队盛况刷屏各大社交网络，而其上海第二家门店也于静安嘉里中心围挡。M Stand于静安大悦城开出首家冰淇淋概念店，推出多样创新产品线。

　　，占比18%。冬奥余温推动运动品牌持续扩张，NB GREY概念店亮相环贸，德国奢华运动品牌BOGNER入驻恒隆广场。潮流设计品牌集结前滩太古里，多家重磅首店相继入驻。

　　本季度，一系列的首店与快闪店依旧是上海零售市场的活力表现。除“小蓝瓶咖啡”BLUE BOTTLE与M Stand，Scotch & Soda也在新天地开设了中国首家旗舰店，Ambush于前滩太古里开设了中国首家专卖店，Chanel则同在前滩太古里开设了一号花园快闪店等。

　　不可忽视的是，本季度疫情对上海零售业造成了重大冲击，全市内有超过20家购物中心宣布暂停歇业，如淮海TX、One East、大宁久光等，并有超过45家购物中心因疫情调整营业时间。

　　，低于2021年一季度的95,000平方米。但同时，不少购物中心与品牌也迅速调整了线上渠道以应对疫情危机，比如

　　。未来六个月，市场预计迎来50万平方米的新增供应，其中既有位于非核心板块的优质新项目，也不乏包括张园在内的核心板块的城市更新改造项目。主题鲜明的新项目为非核心商圈注入新的活力，而升级改造项目的启幕有望重塑核心商圈格局，为上海打造国际消费中心城市奠定基础。

　　仓储物流：逆向而行，一枝独秀一季度，上海仓储物流市场一枝独秀，吸纳量、租金保持双线上扬，空置率进一步降低。第三方物流持续主导租赁成交，其中与跨境物流相关需求明显增长。

　　净吸纳量录得8.4万平方米，非保税物流仓储市场的空置率从9.7%下降至8.5%。

　　季度内物流地产租赁活动保持平稳，其中第三方物流公司功不可没。比如，与跨境物流相关需求明显增长，国外头部航运公司在临港续租超过1万平方米，一家跨境网络科技公司在金山新租超过1万平方米。

　　制造业需求有所回暖，得益于特斯拉上海工厂的高产能，相关的汽车配套商在临港多个仓库均有多笔租赁成交。

　　。虽然，疫情下多家物流开发商和第三方物流租户投身于供应链的重新整合布局，提供仓储资源和供不应求的生鲜、医药等资源运输。但总体来看，物流行业长期稳中向好趋势，待此波疫情得到有效控制，制造业、跨境物流、电商等重振发展，预计将带动去化进一步突破，租金也有待成长。

　　，分别为位于漕河泾的漕河泾科技绿洲五期，位于金桥的中宝盛达中心和位于外高桥的上海自贸壹号生命科技产业园二期。

　　季度净吸纳量9.9万平方米，环比下降62%，致使整体空置率上行一个百分点至15.5%。

　　TMT行业以61%租赁需求占比位居头部，华为作为典型企业在金桥板块进行大面积扩租，进一步完善金桥智能制造的产业图谱；另有半导体及芯片企业在张江和漕河泾板块落户扩租。

　　生物医药行业租赁需求占比18%位列第二，以医学检测和细胞治疗类细分行业租户表现亮眼，检验检测龙头欧陆集团旗下子公司在浦江板块落户，以注资成立新公司，物业项目投资等方式加快在沪布局，进一步推动浦江检测检验产业协同发展。

　　对比各子版块市场表现，本季度金桥成为特别活跃板块，板块净吸纳量占市场三成以上，租赁需求领跑市场。

　　漕河泾板块受大体量入市新项目预租平淡，叠加板块内租户搬迁、退租影响，空置率出现大幅上升，但稀缺的优质空间和强大的集聚产业吸引力，仍支撑租金价格稳定上涨0.7%。

　　除此以外，新兴板块外高桥和康桥产业发展稳步提升，租赁需求逐步释放，租金价格亦上涨显著。

　　，除传统核心板块张江外，青浦赵巷将迎来科技绿洲项目的陆续交付。但因疫情反复，预计租赁需求释放将在短期内受到影响。

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